Способы оплаты – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области

Для решения задачи своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2021 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, предусматривающие создание накопительной системы планового проведения капитального ремонта общего имущества собственников.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.
Таким образом, оплата взноса на капитальный ремонт с 1 сентября 2021 года является обязательным и постоянным платежом, а уплаченные взносы на капитальный ремонт учитываются за жилым помещением и поступают в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
Региональная программа ежегодно, до 25 декабря, подлежит актуализации (обновлению), в т. ч. в нее включаются новые многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию в течение года.
В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке Региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
В Иркутской области установлен срок 3 месяца.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная Региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5.1. статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в Региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в Региональную программу капитального ремонта.
В соответствии с частью 4 статьи 2 Закона Иркутской области от 27 декабря 2021 года № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении пяти календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области, в которую включен этот многоквартирный дом.
Таким образом, в Иркутской области для всех домов, вновь включенных в Региональную программу, установлен единый срок начала оплаты – пять календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная (актуализированная) Региональная программа.
В соответствии с частями 6, 7 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
– участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока;
– застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Гарантия организации-застройщика – это обязательство по устранению строительного брака, некачественно и в неполном объеме выполненных работ.
К капитальному ремонту общего имущества дома, который планируется провести через 25-30 лет и предусматривает плановую 100% замену/восстановление элементов общего имущества (крыша, внутридомовые инженерные системы, лифт, мусоропровод, фасад, подвал и т.л.), полностью выработавших свой ресурс, гарантия застройщика не имеет прямого отношения.
Вы начинаете копить финансовые средства в фонд капитального ремонта своего дома для планового проведения капитального ремонта в установленный срок.

Согласно части 1 статьи 123.17. Гражданского кодекса Российской Федерации фондом признается унитарная некоммерческая организация, не имеющая членства, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов и преследующая благотворительные, культурные, образовательные или иные социальные, общественно полезные цели.
На основании части 1 статьи 178 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.
В соответствии с распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2021 года № 528-рп «О создании Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области» в качестве учредителя Фондакапитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд) выступило министерство жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области (далее – Учредитель).
На основании части 1 статьи 179 ЖК РФ имущество регионального оператора формируется за счёт:
1) взносов учредителя;
2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счёте регионального оператора;
3) других не запрещённых законом источников;
В соответствии с частью 3 статьи 179 ЖК РФ средства, полученные Фондом от собственника, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов Фонда, не допускается.
Таким образом, финансово-хозяйственная деятельность Фонда ведётся исключительно за счёт имущественных взносов Учредителя, финансируемых из бюджета Иркутской области.
Для решения задачи своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2021 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, предусматривающие создание накопительной системы планового проведения капитального ремонта.
Согласно пункта 6.1 статьи 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
На основании части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Федеральный закон от 29 июня 2021 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отменил обязанность регионального оператора по заключению договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах.
Согласно части 1 статьи 181 ЖК РФ (в новой редакции) собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора (Фонда), имеют права и исполняют обязанности, предусмотренные частью 2 данной статьи, а региональный оператор (Фонд) должен исполнять обязанности по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Региональной программой.
В части 2 статьи 181 ЖК РФ указано, собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (Фонда):
1) ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены Жилищным кодексом, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;
4) запрашивают и получают предусмотренные Жилищным кодексом сведения (информацию) от заинтересованных лиц.
В части 4 статьи 181 ЖК РФ указано, что региональный оператор применяет установленные законодательством меры, включая начисление пеней, установленных частью 14.1 статьи 155 ЖК РФ, в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае несвоевременной и (или) неполной уплаты ими взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, все права и обязанности сторон установлены в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Следовательно, имущественный внос учредителя может являться добровольным, а Ваш взнос на капитальный ремонт (Вы не учредитель) является согласно нормам, установленным ЖК РФ, обязательным.

Для решения задачи своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2021 года № 271-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки, предусматривающие создание эффективной системы планового проведения капитального ремонта.
В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.
В соответствии с Разделом IX Жилищного кодекса Российской Федерации 27  декабря 2021 года Законодательным собранием Иркутской области  принят областной закон №167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее – Закон Иркутской области №167-оз), регулирующий отдельные вопросы проведения капитального ремонта в многоквартирных домах на территории области.
Постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2021 года №138-пп утверждена «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2021 – 2043 годы» (далее – Программа), в которую включены все многоквартирные дома, расположенные на территории области, кроме признанных аварийными в установленном порядке. Программа была опубликована 31 марта 2021 года в газете «Областная», №34.
Согласно статье 2 Закона Иркутской области №167-оз обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении пяти календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально Программа, в которую включен этот многоквартирный дом.
Таким образом, оплата взноса на капитальный ремонт с 1 сентября 2021 года является обязательным и постоянным платежом, а уплаченные взносы на капитальный ремонт учитываются за жилым помещением и поступают в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2021 года № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд). Учредителем Фонда выступило министерство  жилищной политики и энергетики Иркутской области.
Министерством юстиции Российской Федерации Фонд зарегистрирован в качестве некоммерческой организации 29 января 2021 года, запись о некоммерческой организации внесена в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным номером ОГРН 1143850002394.
Инспекцией Федеральной налоговой службы по Правобережному округу г.Иркутска 29 января 2021 года Фонд поставлен на учет в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, ИНН 3808233587, КПП 380801001.
В соответствии со статьей 179 Жилищного кодекса Российской Федерации имущество регионального оператора формируется за счет взносов учредителя, а средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
Таким, образом, Фонд является бюджетной организацией, финансирование административно-хозяйственных расходов осуществляется за счет средств областного бюджета.
Основные функции Фонда  –  аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт и осуществлений функций заказчика при проведении капитального ремонта. 
Согласно статье 11 Закона Иркутской области  №167-оз  Фонд капитального организует начисление, сбор и учет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, подлежащих зачислению в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного  дома.
Таким образом, Фонд ежемесячно осуществляет распечатку и доставку платежных документов каждому собственнику помещения в таком многоквартирном ломе, начисляет пени за несвоевременную оплату, организует взыскание неоплаченных взносов через судебные органы. Все затраты на осуществление этих мероприятий осуществляются за счет средств бюджета Иркутской области.

В соответствии со статьей 170 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
В Иркутской области установлен срок – 3 месяца, в течение которого собственники должны были принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта, т. е. с 1 апреля по 1 июля 2021 года.
Не позднее, чем за месяц до окончания вышеуказанного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.
В связи с тем, что собственники Вашего многоквартирного дома не приняли самостоятельно решение о способе формирования фонда капитального ремонта Вашего дома (специальный счет или счет регионального оператора) в установленный срок с 1 апреля до 1 июля 2021 года, то, в соответствии с пунктом 7  статьи  170 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение за них принято администрацией Вашего города (поселка).

Относительно Ваших доводов об отсутствии у Вас права собственности на общее имущество жильцов многоквартирного дома можем пояснить следующее:
В соответствии со ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, на земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
В силу общих положений законодательства РФ (в частности, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, ст. 219 ГК РФ) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирной доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (Письмо Росреестра от 07.05.2021 № 14-20-1143-1/10).
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома является неотъемлемой частью прав на помещение (квартиру) в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В связи с тем, что Вы приватизировали  свою квартиру, Вы получили полное право распоряжаться своим имуществом, в  т. ч. продать или передать ее по наследству родственникам. Уплаченные собственниками взносы поступают в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома. Своевременно проведенный капитальный ремонт позволит  не только создать  безопасные и комфортные условия для проживания, но и капитализировать (увеличить) стоимость Вашего имущества.
Согласно статье 158 Жилищного кодекса  Российской Федерации обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, если Вы не будете производить оплату взноса на капитальный ремонт, то при переходе права собственности на Вашу квартиру к Вашим наследникам к ним перейдет и обязанность по уплате всего Вашего долга. 
Дополнительно сообщаем, что на основании ст. 9.1. Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в муниципальную собственность, а соответствующие органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В связи с вышеизложенным Вы вправе деприватизировать принадлежащее Вам жилое помещение, при этом обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в отношении Вашей квартиры возникнет у нового собственника – соответствующего органа местного самоуправления (администрации Вашего города или поселка).

Если Вы являетесь собственником и получателем мер социальной поддержки (льгот) по оплате жилого помещения, Вам также предоставляется  льгота на оплату взноса на капитальный ремонт.
Фондом на основании соглашения с министерством социального развития, опеки и попечительства Иркутской области (далее – Министерство) передаются сведения о поступивших платежах по итогам каждого календарного месяца. Министерством денежное возмещение производится после факта оплаты взноса на капитальный ремонт, расчет размера льготы будет также производиться Министерством. Следует отметить, что существует два способа получения льготы:
– льгота представляется получателю в денежном выражении или перечислением на сберкнижку или банковскую карту, собственник оплачивает взнос на капитальный ремонт в полном объеме;
– льгота по поручению получателя перечисляется в Фонд из банка, а получатель льготы оплачивает только оставшуюся часть.
Если Вы получаете льготу вторым способом, то первый раз нужно оплатить взнос полностью, Фонд передает информацию о Вашем платеже в Министерство. В следующем месяце банк, которому Вы дали поручение на перечисление льготы, перечислит в Фонд льготу, а Вы доплатите оставшуюся часть взноса на капитальный ремонт. Но при любом способе получения льготы Фонд выставляет платеж в 100%  размере, какую часть Вам следует оплатить из собственных средств, Вам необходимо узнать в подразделении Министерства по месту жительства.

Вы вносите плату за капитальный ремонт исходя  из минимального размера взноса, установленного для многоквартирного дома, оборудованного лифтом и мусоропроводом.
В соответствии с пунктом 3,8 «Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах” (утв. Приказом Минстроя России от 07.02.2021 № 41/пр) установление минимального размера взноса, дифференцированного по типам многоквартирных домов в муниципальном образовании, рекомендуется осуществлять при выявлении разницы между значениями необходимого размера взноса на капитальный ремонт для разных типов многоквартирных домов, превышающей 10 процентов. Взнос с лифтом и мусоропроводом и взнос с лифтом (без мусоропровода) отличаются на 4%, в связи низкой стоимостью ремонта мусоропровода и высокой стоимостью замены лифта (1600 тыс. руб.). Поэтому принято совершенно законное решение об установлении единого взноса для таких домов, т. е. с лифтом и мусоропроводом и только с лифтом.

1. В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2021 года № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области», целью деятельности которого является обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.
В соответствии с пунктом 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор (Фонд) обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете Фонда, в объеме и в сроки, которые предусмотрены «Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2021-2043 годы (утверждена Постановлением Правительства Иркутской области от 20 марта 2021 года № 138-пп, далее – Региональная программа).
Все функции Фонда определены в статьях 180 и 182 ЖК РФ и в статье 11 Закона Иркутской области от 27 декабря 2021 года №167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее – Закон Иркутской области №167-оз).
Законодательством Российской Федерации и Иркутской области не установлены полномочия Фонда по переносу срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой.
Федеральным законом от 28 декабря 2021 года № 417-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений отнесено определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства Иркутской области от 19 августа 2021 года №417-пп утвержден «Порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Постановление №417-пп), который применяется, в т. ч. и при актуализации Региональной программы с целью переноса срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой.
Постановлением №417-пп установлен уполномоченный орган по принятию решения о необходимости проведения капитального ремонта – министерство жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, а также порядок создания, деятельности и полномочия комиссии для принятия коллегиальных решений по вопросу установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Также, Постановлением №417-пп регламентирована процедура внесения изменений в Региональную программу с целью переноса срока капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на более ранний по отношению к сроку, установленному Региональной программой, установлены условия, при выполнении которых собственниками помещений в многоквартирном доме, комиссией и уполномоченным органом может быть принято решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок, определены лица, которые будут выступать заявителями, установлены виды документов, необходимых для предоставления в комиссию и уполномоченный орган, в т. ч. в обязательном порядке заключение специализированной организации, имеющей соответствующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией, с оценкой и описанием дефектов и повреждений в формулировках признаков физического износа конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома.
Решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок комиссией и уполномоченным органом может быть принято только при условии собираемости взносов на капитальный ремонт в доме не менее 90%.
 Рекомендуем Вам ознакомиться с Постановлением №417-пп, которое размещено на сайте Фонда www.vhod-v-lichnyj-kabinet.ru в разделе «Документы. Законодательство Иркутской области», подготовить необходимый пакет документов и обратиться с заявлением в уполномоченный орган.
Фонд является заказчиком при проведении работ по капитальному ремонту, специалисты Фонда проводят осмотр общего имущества многоквартирного дома в рамках подготовки краткосрочных планов реализации Региональной программы в части составления дефектных ведомостей и подготовки сметной документации.
Фонд не является специализированной строительной организацией, не обладает свидетельством о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией, позволяющее давать заключение о техническом состоянии общего имущества дома.
2. При рассмотрении данного вопроса необходимо учесть и следующие обстоятельства.
2.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный в Иркутской области, не является экономически обоснованным, кроме того, принято решение о не повышении размеров взносов до 1 января 2021 года. Собираемость взносов в среднем по области пока не превышает 60%.
Таким образом, при реализации первого пятилетнего периода Региональной программы дефицит финансовых средств неизбежен.
Решение о переносе срока капитального ремонта многоквартирного дома на более ранний должно приниматься только коллегиально (комиссией) и в исключительных случаях, когда не проведение капитального ремонта может оказать влияние на безопасность проживания граждан.
2.2. Согласно статье 158 ЖК РФ собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете Фонда, могут принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных Региональной программой, за счет дополнительных взносов.
Частью 4 статьи 181 ЖК РФ и статьей 5 Закона Иркутской области №167-оз предусмотрена возможность и порядок зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом, в случае, если до наступления установленного Региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные Региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств Фонда и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный Региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете Фонда.
  Предлагаем Вам рассмотреть возможность проведения капитального ремонта, ранее установленного в Региональной программе срока, за счет дополнительных взносов собственников.
2.3. В соответствии со статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относятся вопросы по принятия решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников. Решение собственников ступает в силу через 2 года. Собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, либо по собственной инициативе.
Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования (в т. ч. кредит или займ) капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Также, предлагаем Вам рассмотреть возможность сменыспособа формирования фонда капитального ремонта дома – переход на специальный счет, который позволит проводить капитальный ремонт в любое время и, при необходимости, привлекать кредитные ресурсы.

   Все платежи населения в наличной форме должны проводиться через платежных агентов в соответствии с Федеральным законом от 3 июня 2009 года №103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемому платежными агентами» (далее – Федеральный закон №103-ФЗ) и в банках в соответствии с Федеральным законом от 27 июня 2021 года №161-ФЗ «О национальной платежной системе».
Комиссия, взимаемая платежным агентом или банком, это стоимость услуги (работы), которую платежный агент или банк оказывает, принимая и обрабатывая наличные финансовые средства плательщика, также выдает квитанцию, подтверждающую проведение операции по оплате взноса на капитальный ремонт.
Платежные агенты и банки – это коммерческие организации, их услуга не может быть бесплатной.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона №103-ФЗ платежный агент при приеме платежей вправе взимать с плательщика вознаграждение в размере, определяемом соглашением между платежным агентом и плательщиком.
Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона №103-ФЗ платежный агент должен заключить с поставщиком договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, по условиям которого платежный агент по приему платежей вправе от своего имени или от имени поставщика и за счет поставщика осуществлять прием денежных средств от плательщиков в целях исполнения денежных обязательств физического лица перед поставщиком.
Таким образом, комиссия (оплата услуг платежного агента) может оплачиваться как плательщиком, так и поставщиком.
В случае оплаты комиссии поставщиком услуг, эти затраты включаются в тариф поставщика (электрическая, тепловая энергия, и т. п.), т.е. фактически также оплачиваются плательщиком.
В соответствии со частью 3 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации средства, полученные Фондом капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд) от собственников помещений в многоквартирных домах, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов Фонда, не допускается.
Фонд является бюджетной организацией, финансирование административно-хозяйственных расходов осуществляется за счет средств областного бюджета.
Согласно статье 11 Закона Иркутской области от 27 декабря 2021 года №167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее – Закон Иркутской области №167-оз) Фонд организует начисление, сбор и учет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, подлежащих зачислению в фонд капитального ремонта каждого многоквартирного дома.
Таким образом, Фонд ежемесячно осуществляет распечатку и доставку платежных документов каждому собственнику помещения в многоквартирном доме, начисляет пени за несвоевременную оплату, организует взыскание неоплаченных взносов через судебные органы. Все затраты на осуществление этих мероприятий осуществляются за счет средств областного бюджета или иных источников формирования имущества Фонда.
Бюджет Иркутской области с 2021 года формируется в условиях жесткого дефицита финансовых средств. Создание региональной системы капитального ремонта предусматривает выделение значительных средств из бюджета области на финансирование административно-хозяйственных расходов Фонда, предоставление субсидий и льгот на оплату взноса на капитальный ремонт, предоставление государственной поддержки на проведение капитального ремонта в связи с установлением минимального взноса в размере ниже экономически обоснованного. Оплата комиссии за счет средств областного бюджета может повлечь дополнительные расходы бюджета в размере не менее 50,0 млн. руб., что в существующих экономических условиях невозможно.
Таким образом, в настоящее время при оплате взноса на капитальный ремонт комиссия может оплачиваться только плательщиком.
Фондом приняты все необходимые меры для обеспечения свободы выбора и удобства внесения платы за капитальный ремонт,
Фондом заключены 5 договоров со платежными агентами, осуществляющими прием платежей на территории всей Иркутской области:
– Сбербанк России (комиссия – не взымается);
– Почта России (комиссия 5% независимо от размера платежа);
– система платежей Город (комиссия 2%, но не менее 10 руб.);
– ООО «Телеком-Сервис» (комиссия 1.8%, но не менее 10 руб.);
– ОАО «Братский Акционерный Народный коммерческий банк».
Также Фондом заключено 15 договоров с платежными агентами, осуществляющими прием платежей за жилищно-коммунальные услуги на отдельных территориях:
по г. Иркутску:
– ООО «Иркутская Процессинговая Компания»;
по г. Ангарску:
– ОАО «Дирекция объединенных строительных трестов» (ДОСТ);
– ООО «Жилком»;
– ООО «Жилищное управление»;
– ООО «Агата-плюс»;
– ООО «ЖЭУ-№6»;
– ООО «Наш дом »
– ООО Управляющая компания «Центр»;
– ООО «Рассчетно-кассовый центр Салвент»;
по г. Братску:
– ООО «Братские коммунальные системы»;
по г. Саянску:
– ООО «Расчетно-кассовый центр»;
по г. Свирску:
– МУП «Содействие плюс» города Свирска;
по г. Бодайбо:
– ООО «Расчетно-кассовый центр»;
по г. Шелехову:
– МУП «Расчетно-кассовый центр»;
по г. Железногорск-Илимский:
– МУП «Информационно-расчетный центр».
Перечень платежных агентов размещен в разделе «Собственникам» на сайте Фонда http://www.vhod-v-lichnyj-kabinet.ru.
Также с 20 апреля 2021 года оплату взноса можно произвести в «Личном кабинете» на сайте Фонда с банковской карты любого банка с минимальной комиссией – 1%.

Согласно статье 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта своего многоквартирного дома проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (сейчас – 8,25%), действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Срок оплаты – 10 число месяца, следующего за расчетным.
30 марта 2021 года решением Попечительского совета Фонда под председательством Первого заместителя Председателя Правительства Иркутской области Н.В. Слободчикова принято решение не начислять пени до конца 2021 года.
Согласно статье 170 Жилищного кодекса Российской Федерации взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, образуют фонд капитального ремонта.
Таким образом, начисленные пени также поступают в фонд капитального ремонта Вашего дома.
Начиная с апреля 2021 года, Фондом будут направляться иски в суд для взыскания задолженности в судебном порядке.

В соответствии с письмом Первого заместителя Председателя Правительства   Иркутской  области    Н.В. Слободчикова  от  25 июля  2021  года  № 02-11-430/13 органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов было поручено провести инвентаризацию жилищного фонда многоквартирных домов для включения в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.
В соответствии с вышеуказанным письмом на территории каждого муниципального образования распоряжением мэра района или округа были определены лица, ответственные за предоставление информации по инвентаризации многоквартирных домов.
В рамках инвентаризации по каждому многоквартирному дому представлялся необходимый объем технической информации, в  т. ч. наличие в доме внутридомовых инженерных систем (отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение), год ввода в эксплуатацию, количество квартир  и подъездов, этажность, площадь, физический износ общего имущества и т.п.
В соответствии    с     представленной   Вашей администрацией информацией для каждого дома был установлен размер минимального взноса согласно постановлению Правительства Иркутской области от 17 февраля 2021 года № 54-пп (далее  – Постановление №54-пп).
К сожалению, первоначально было допущено значительное количество ошибок, в случае поступления из местной администрации уточненной информации по Вашему дому Фондом будет сделан перерасчет с 1 сентября 2021 года согласно Постановления № 54-пп.
Минимальный  размер взноса 4,95 руб./кв. метр в месяц присваивается многоквартирному дому с неполным благоустройством, т. е. оборудованному внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, и одной или несколькими внутридомовыми инженерными системами (отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения), с количеством этажей от 1 до 6. Как правило, такой размер взноса присваивается при отсутствии в многоквартирном доме системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения или водоотведения.
Ваш дом, как Вы сами указываете, оборудован внутридомовыми инженерными системами электроснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, таким образом, минимальный размер взноса 5,30 руб./кв. метр в месяц присвоен Вашему дому совершенно обоснованно.
В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и распоряжением Правительства Иркутской области от 29 ноября 2021 года  № 528-рп на территории области Иркутской области создан региональный оператор – специализированная некоммерческая организация Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд). Фонд является бюджетной организацией, финансирование административно-хозяйственных расходов осуществляется за счет средств областного бюджета.
Все функции Фонда определены в статье 180 Жилищного кодекса Российской Федерации и статье 11 Закона Иркутской области от 27 декабря 2021 года №167-оз. «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» (далее – Закон Иркутской области №167-оз). Основные функции    –  аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт и осуществлений функций заказчика при проведении капитального ремонта. 
Законодательством Российской Федерации и Иркутской области к функциям Фонда не отнесено проведение инвентаризации жилищного фонда многоквартирных домов для включения в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области и ее актуализации. Как уже было указано выше, это полномочия органов местного самоуправления.
Актуализация технического паспорта многоквартирного дома, в т. ч. установление процента физического износа объектов общего имущества – это обязанность управляющей организации. Если Вы считаете эти данные недостоверными, Вам следует обратиться в местную администрацию и управляющую организацию. Региональная программа ежегодно до 25 декабря текущего года актуализируется (обновляется) на основании сведений, официально предоставляемых органами местного самоуправления.

В общую площадь многоквартирного дома включается площадь жилых и нежилых помещений, а также общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа), лифтовых и иных шахт, машинных отделений лифтов, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов (технических подвалов).
Согласно статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации  исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
Таким образом, собственники уплачивают взнос на капитальный ремонт исходя из общей площади квартиры (нежилого помещения), находящегося у них в собственности, а на площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, взнос не начисляется и, соответственно, никем не оплачивается.

Управляющие организации оказывают услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирном доме, являются исполнителями по предоставлению коммунальных услуг: отопление, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, водоотведение.
Строка в Вашей платежной квитанции «Ремонт жилья», предоставляемая управляющей организацией, подразумевает затраты на проведение работ по текущему ремонту для проведения планово-предупредительных мероприятий в целях поддержания общего имущества многоквартирного дома в нормативном состоянии: устранение аварийных ситуаций, мелких дефектов, протечек и неисправностей, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутридомовых инженерных систем, подготовка инженерного оборудования многоквартирного дома к отопительному сезону, ремонт подъездов каждые 3-5 лет, смена и восстановление отдельных элементов окон и дверей в помещениях общего пользования и т.п.
Согласно пункта 3.2.9. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170) периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Статье 166 ЖКРФ определен основной перечень работ по капитальному ремонту общего имущества, статьей 4 Закона Иркутской области №167-оз этот перечень дополнен. Состав общего имущества собственников определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491).
Капитальный ремонт производится один раз в 25-30 лет и предусматривает плановую 100% замену/восстановление элемента общего имущества (внутридомовые инженерные системы тепло-, водо-, электро-, газоснабжения, водоотведения, крыша, лифт, мусоропровод, фасад, подвал и т.л.), полностью выработавшего свой ресурс.
Стоимость услуги по текущему ремонту подлежит ежегодному утверждению на общем собрании собственников каждого многоквартирного дома на основании предложения управляющей организации (перечень работ и их стоимость).
Согласно статье 156 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
На территории Иркутской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2021 год установлен постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2021 года № 54-пп, на 2021 год   постановлением Правительства Иркутской области от 29 декабря 2021 года № 688-пп,  при этом размеры взносов сохранены на прежнем уровне (не увеличены).

Согласно статье 12 Закона Иркутской области № 167-ОЗ предусмотрено, что средства, полученные Фондом от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете Фонда, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, только если указанные многоквартирные дома расположены на территории того же городского округа, муниципального района Иркутской области.
Следовательно, средства, собранные на капитальный ремонт, например, в г. Братске или Иркутской районе, могут расходоваться только на капитальный ремонт многоквартирных домов, расположенных на территории г. Братска или Иркутского района на возвратной основе, т. е. финансовые средства не копятся, а постоянно расходуются в соответствии с Региональной программой.
Таким образом, ежегодный объем финансовых средств, направляемых на капитальный ремонт, например, в г. Братске будет зависеть от объема поступивших средств от собственников г. Братска.
Данное положение Закона Иркутской области № 167-оз призвано усилить ответственность органа местного самоуправления по обеспечению своевременного проведения капитального ремонта на своей территории.
В связи с тем, что уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме взносы на капитальный ремонт образуют фонд капитального ремонта этого многоквартирного дома, система начисления взносов на капитальный ремонт Фонда «Биллинговый центр» ведет учет поступающих платежей по каждому лицевом счету (собственнику и помещению) и каждому многоквартирному дому.
При этом, в зависимости от года, в котором запланировано проведение капитального ремонта Вашего дома, объем средств в фонде капитального ремонта Вашего дома может быть недостаточным для проведения капитального ремонта, значит будут использоваться средства собственников других домов Вашего городского округа или района.
Таким образом, после проведения капитального ремонта, если было потрачено больше средств, чем накоплено в фонде капитального ремонта Вашего дома, Вы продолжаете платить взносы, гасите задолженность и копите средства на следующий капитальный ремонт.
Если после проведения капитального ремонта, было потрачено меньше средств, чем накоплено в фронде капитального ремонта Вашего дома, Вы продолжаете платить взносы и копить средства на следующий капитальный ремонт.
Каждый собственник имеет право получить сведения по оплате взносов собственниками по всему Вашему дому в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 23 января 2021 года №20-пп, которое размещено на сайте Фонда в разделе «Документы. Законодательство Иркутской области». Рекомендуем также ознакомиться с информацией по вопросу установления минимального взноса на капитальный ремонт на сайте Фонда в разделе «Собственникам. Информация».

Согласно статье 182 Жилищного кодекса Российской Федерации региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области) при выполнении функций заказчика в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1) подготовить и направить собственникам предложение о сроке начала капитального ремонта, перечне и объеме работ, их стоимости и источниках финансирования;
2) обеспечить подготовку дефектных ведомостей и сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту, при необходимости подготовку проектной документации, утвердить проектно-сметную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3) привлечь на конкурсной основе для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
4) контролировать качество и сроки выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких работ требованиям СНиП и проектно-сметной документации;
5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме.
Для подготовки дефектных ведомостей и сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту дома, специалисты Фонда предварительно обследуют общее имущество дома.
По результатам обследования составляется «Акт визуального обследования технического состояния многоквартирного дома», в котором фиксируется информация по каким элементам общего имущества (строительные конструкции, инженерные системы, оборудование) необходимо провести капитальный ремонт, какие элементы находятся в нормативном техническом состоянии и проведение капитального ремонта не требуется. Акт подписывается специалистами Фонда, представителями управляющей организации, местной администрации и председателем совета многоквартирного дома (при наличии).
После подготовки дефектных ведомостей и сметной документации согласно статье 189 Жилищного кодекса Российской Федерации Фонд представляет собственникам предложение о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения таких предложений, обязаны их рассмотреть и решением общего собрания утвердить:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смету расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в комиссии по отбору подрядной организации и приемке выполненных работ.
Если в течение трех месяцев собственники помещений не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии предложениями Фонда.
После получения протокола общего собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта или постановления администрации Фонд объявляет открытый конкурс для заключения договора подряда со строительной организацией.
Привлечение подрядной организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах проводится на конкурсной основе в порядке, установленном Правительством Иркутской области. Решение об определении победителя конкурса принимается комиссией, в состав которой включаются сотрудники Фонда, представители министерства жилищной политики, энергетики и транспорта Иркутской области, службы государственного жилищного надзора Иркутской области, местной администрации и собственника помещений в многоквартирном доме (если есть решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта).
Дополнительно Фонд заключает договор на осуществление услуг по строительному контролю со строительной организацией, имеющий соответствующий допуск СРО (саморегулируемая организация) на выполнение данных работ Специалисты вышеуказанной организации дополнительно осуществляют контроль выполняемых работ на соответствие их требованиям СНиП, технических регламентов и проектно-сметной документации, ведения подрядчиком исполнительной документации на объекте капитального ремонта, выдают предписания об устранении выявленных в процессе производства работ нарушений, согласовывают акты скрытых работ, акты на проведение испытаний внутридомовых инженерных систем (электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и т.п.) согласовывают акты приемки выполненных работ.
Акт приемки выполненных работ (форма КС-2) подписывается подрядчиком и заказчиком (Фондом). Перед подписанием Акт приемки также должен быть согласован:
1) с уполномоченным лицом, назначаемым распорядительным актом органа местного самоуправления;
2) с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений (если есть решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта).

Программа реализуется через ежегодно утверждаемые Министерством жилищной политики и энергетики Иркутской области  краткосрочные планы. Краткосрочный план на 2021 – 2021  годы утвержден 1 сентября  2021 года, сейчас специалисты Фонда приступили к обследованию домов для формирования плана капитального ремонта на 2021 и 2021 годы. Капитальный ремонт Вашего дома в Программе запланирован на 2034-2038 годы.
Сметы на капитальный ремонт разрабатываются индивидуально для каждого дома на основании актов обследования и дефектных ведомостей специалистами Фонда, а при необходимости специализированными проектными организациями.
Расчет сметной стоимости производится в соответствии с «Методикой  определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (МДС 81-35.2004, утверждена Постановлением  Госстроя России от 5 марта 2004 года №15/1).
Сметная документация разрабатывается на основании государственных элементных сметных норм (ГЭСН). Ежеквартально обновляются цены на материалы, оборудование, использование машин и механизмов, стоимость человека-часа основных рабочих специальностей по данным информационного справочника  «Индексы цен в строительстве Иркутской области», утверждаемого Региональным центром ценообразования в строительстве Иркутской области.
Сметная документация полностью устаревает через 2-3 года.
Порядок проведения работ по капитальному ремонту и согласование условий проведения капитального ремонта собственниками (перечень работ, стоимость, источники финансирования, сроки начала и окончания работ) закреплен в статье 189 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению членов совета МКД Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области (далее – Фонд), как региональный оператор, обязан выставлять платёжные документы для аккумулирования средств на всех своих счетах, включая специальные счета, владельцем которых Фонд является. Этот вывод основан на неправильном толковании п. 1 ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которому одной из функций регионального оператора является аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора.
Стоит отметить, что в указанном пункте речь идёт только о счетах регионального оператора, к специальным счетам, владельцем которых является Фонд, данная норма отношения не имеет.
Согласно ч. 1 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, обязанность по представлению собственникам платёжных документов в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора законодательством предусмотрена.
На основании ч. 2 ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в ч. 3 ст. 175 ЖК РФ, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Иначе говоря, в этом случае законодатель не устанавливает обязанность для какого-либо лица по представлению собственникам платёжных документов. При этом в ч. 3 ст. 175 ЖК РФ в качестве лица, являющегося владельцем специального счёта, указан именно региональный оператор.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ одной из функций регионального оператора является открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам.
Согласно ч. 1 ст. 177 ЖК РФ по специальному счету могут совершаться следующие операции:
1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
5) зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ;
8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ.
На основании ч. 2 ст. 177 ЖК РФ операции по специальному счету, не предусмотренные ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, не допускаются.
В связи с вышеизложенным Фонд не имеет право выставлять платёжные документы собственникам помещений, формирующих фонды капитального ремонта на специальных счетах, в том числе и на тех, владельцем которых Фонд является.

В соответствии со статьей 173 Жилищного кодекса Российской Федерации способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищным кодексом Российской Федерации установлены следующие сроки реализации решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:
– при переходе от способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора на специальный счете – через 6 месяцев после принятия соответствующего решения общим собранием;
– при переходе от специального счета на счет регионального оператора – через один месяц после принятия соответствующего решения общим собранием.
В случае принятия решения об открытии спецсчета, Вы должны протокол общего собрания представить в Фонд с сопроводительным письмом. Если протокол общего собрания  будет признан специалистами Фонда как соответствующий требованиям Жилищного кодекса, то через два года Вы откроете спецсчет для Вашего дома, и все поступившие за два года средства будут перечислены Фондом на этот счет. Примерная форма протокола размещена на сайте Фонда в разделе «Собственникам».
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете Вы решением общего собрания собственников определяете владельца спецсчета (ТСЖ, ЖСК, или региональный оператор, с 1 января 2021 года – управляющая организация) и способ выставления платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт, в т. ч. определяется уполномоченная организация, которая будет осуществлять подготовку и направление в адрес собственников платёжных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт, осуществлять учёт поступающих средств в фонд капитального ремонта многоквартирного дома, начислять пени за несвоевременную оплату взноса, вести претензионную работу с неплательщиками через судебные органы. Как правило, эти услуги платные!
Также, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники самостоятельно на общем собрании определяют объем и источники финансирования работ по капитальному ремонту, организацию, которая будет осуществлять все функции заказчика по проведению работ по капитальному ремонту, порядок отбора подрядной организации, лицо, которое от имени всех собственников будет уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе, подписывать соответствующие акты выполненных работ.
Согласно статье 11 Закона Иркутской области года № 167-ОЗ региональный оператор (Фонд) при выполнении своих функций по открытию на свое имя специальных счетов и совершению операций по этим счетам:
– открывает специальный счет в российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса Российской Федерации;
– дает указания кредитным организациям на списание средств со специального счета и контролирует целевое использование указанных средств, т. е. производит оплату выполненных работ по капитальному ремонту подрядной организации.
Таким образом обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт у регионального оператора перед собственниками, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, законодательством Иркутской области не установлена.
Следовательно, решением общего собрания собственники не могут возложить на регионального оператора (Фонд) данную обязанность.

В соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области от 28 марта 2021 года № 171-пп службой государственного жилищного надзора Иркутской области (далее – Служба)  осуществляется контроль за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Иркутской области, и за обеспечением сохранности этих средств.
Согласно статье 20 ЖК РФ проверки деятельности региональных операторов проводятся Службой с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.
Согласно статье 186 ЖК РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере осуществляет контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора.
Согласно статье 14 Закона Иркутской области №167-оз:
– служба государственного финансового контроля Иркутской области и Контрольно-счетная палата Иркутской области осуществляют контроль за использованием Фондом  средств областного бюджета;
– годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность Фонда подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой Иркутской областью на конкурсной основе;
– годовой отчет Фонда и аудиторское заключение с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне размещаются на официальном портале Иркутской области не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным годом.

В соответствии со статьями 37 и 39  Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (содержание, текущий и капитальный ремонт).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего данному собственнику.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Для проведения капитального ремонта многоквартирных домов с 2021 года собственники помещений каждого дома будут формировать фонд капитального ремонта своего дома. Средства в данный фонд будут поступать от взносов собственников помещений и  процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим  (несвоевременным) исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт
Согласно пункту 8.1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом Правительства Иркутской области  исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения. При этом, минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, а также с учетом  типа и этажности многоквартирного дома, стоимости проведения капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Необходимо отметить, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт не может быть дифференцирован в зависимости от года постройки многоквартирного дома, т.е. срока его эксплуатации.
Правительством Российской Федерации ежегодно устанавливаются федеральные стандарты стоимости капитального ремонта в разрезе субъектов Российской Федерации. Для Иркутской области Постановлением Правительства РФ от 21 февраля 2021 гола № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения  и коммунальных услуг на 2021-2021 годы» на 2021 год установлен федеральный стандарт стоимости капитального ремонта в размере 8,70 руб./кв. метр в месяц.
В 30 субъектах Российской Федерации минимальный размер взноса установлен единый для всех типов многоквартирных домов на уровне федеральных стандартов.
Законом Иркутской области от 27 декабря 2021 № 167-оз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области» установлено, что минимальный размер взноса дифференцируется в зависимости от  типа и этажности многоквартирных домов, перечня работ  и стоимости по капитальному ремонту общего имущества, а также от места расположения многоквартирных домов – южные и северные районы Иркутской области. Такой подход к установке минимального размера взноса является более логичным и справедливым.
При расчете минимального размера взноса учтена фактическая  сметная стоимость работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем (отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение), крыш, лифтов, мусоропроводов, фасадов, подвальных помещений, благоустройству земельного участка, а также стоимость разработки проектно-сметной документации и услуг по строительному контролю. Расчеты производились для многоквартирных домов типовых массовых серий этажностью 2-5-9 этажей, имеющих в настоящее время набольшее распространение на территории Иркутской области.
Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312) установлены сроки  эффективной эксплуатации элементов зданий, которые в среднем не превышают 25-30 лет.
Таким образом, установлен срок реализации региональной программа капитального ремонта – 30 лет, а взнос уплачивается ежемесячно, соответственно, для определения величины взноса на капитальный ремонт учитывался период возмещения в размере 360 месяцев.
Учитывая сложное географическое расположение и различие в климатических условиях муниципальных образований Иркутской области, минимальный взнос на капитальный ремонт в северных районах в среднем на 15% выше, чем минимальный взнос в южных районах (для многоквартирного дома того же типа). Это связано с отсутствием производства строительных материалов на этих территориях, значительными транспортными расходами по доставке строительных материалов, конструкций и оборудования, более высоким уровнем заработной платы рабочих, командировочными расходами и т.п.
При установлении минимальных взносов на капитальный ремонт, Правительством Иркутской области было принято решение, что все размеры взносов должны быть ниже установленного федерального стандарта (8,70 руб./кв. в месяц), а для многоквартирных домов, имеющих полный уровень благоустройства, но не оборудованных лифтами и мусоропроводами (наиболее распространенный тип многоквартирного дома в Иркутской области – проживает более 60% населения), минимальный взнос устанавливается в размере не более 5-6 руб./кв. метр в месяц.
На территории Иркутской области минимальный размер взноса на капитальный ремонт на 2021 год установлен постановлением Правительства Иркутской области от 17 февраля 2021 года №54-пп, на 2021 год   постановлением Правительства Иркутской области от 29 декабря 2021 года №688-пп,  при этом размеры взносов сохранены на прежнем уровне (не увеличены).
Установленные в настоящее время минимальные размеры взноса на капитальный ремонт рассчитаны таким образом, что за счет этих взносов аккумулируется лишь часть фонда капитального ремонта многоквартирного дома.
Другая часть будет вноситься за счет средств областного и местных бюджетов. В 2021-2021 годах также предусмотрена финансовая поддержка за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ. В дальнейшем минимальные размеры взносов на капитальный ремонт будут индексироваться, в т.ч. и с учетом коэффициента инфляции.
Необходимо иметь в виду, что в связи с введением обязательного взноса на капитальный ремонт, для собственников помещений в многоквартирных домах, которые являются малоимущими и имеют право на получение субсидии на оплату жилого помещении и коммунальных услуг, размер такой субсидии будет увеличен с учетом оплаты взноса на капитальный ремонт.
Кроме того, федеральный и областным законодательством предусмотрено, что меры дополнительной социальной  поддержки отдельным категориям граждан (льготы) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг также  будут предоставляться с учетом 50%  компенсации взноса на капитальный ремонт в пределах социальной нормы.

Статьей 166 ЖК РФ определен основной перечень работ по капитальному ремонту общего имущества, статьей 4 Закона Иркутской области №167-оз этот перечень дополнен и включает:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю, ремонт или замену надкровельных элементов, ремонт или замену системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;
5) утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замену окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;
6) ремонт или замену мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установку промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств – для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;
7) ремонт фундамента многоквартирного дома;
8) работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если границы и размер земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности;
9) разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
10) оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Состав общего имущества собственников определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491).
Работы по установке общедомовых приборов учета энергетических ресурсов и воды  будут производиться в соответствии с требованиями Федерального закона №261-ФЗ об энергосбережении в общем перечне работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем, если при обследовании общего имущества специалистами Фонда будет выявлено их отсутствие или необходимость замены.
Все работы по капитальному ремонту производятся без отселения граждан.